鼓舞与城市更新(第一期)——什么是城市更新
来源: | 发布时间:2018/1/19 15:10:31 | 浏览次数:

城市更新是近几年来频繁出现在大众视野中的新鲜词汇。往往提到城市更新的时候,很多朋友们对于这个新鲜词汇并不了解。什么是城市更新,城市哪里需要更新?更新的内容是什么?

今天我们就聊聊什么是城市更新。

众所周知,中国城市发展已迈入存量更新时代。今年以来,12个城市的二手房交易超过或接近新房的50%;住房租赁、长租公寓、旧城改造、存量房改造、资产管理......一个个热词的出现,标志着中国房地产紧跟欧美发达国家的步伐,从城市开发为主转型为以城市更新为主。

城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。1858年8月,在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上,对城市更新作了有关的说明:生活在城市中的人,对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满。对于自己所居住的房屋的修理改造,对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行,以形成舒适的生活环境和美丽的市容。包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。

首先,城市更新绝对不是房地产。地产公司要去转型,无外乎两条路:

1、继续走传统道路,10万亿也有可能,这是一条路,咱们资产市场是不认同的。

2、由开发型向资管型转变。

其次,成熟资产管理公司只做一件事,就是资产加工。把不稳定的、低的现金流资产,提升、加工,变成稳定的、持续的、增长的现金流资产。

中国城市更新论坛主席,高盛资本董事长苏鑫介绍目前已经有一些开发商在这方面走,比如万科、金茂、首开...... 当然,在整个转型过程中,也会有各种误区。

以为开发商转型成基金或者资产管理公司有优势,听起来很对,因为有资金、有钱、有好的人才,但是缺少好的机制,尤其是缺少好的文化,所以这是有很大挑战的。 开发商关注的是千万以上的成本,甚至是百万吧,而资产管理资产的几万甚至几千的收入。

最终,城市更新到底怎么赚钱?三个方面: 1、硬件改造,可以提升房产价值20-30%。 2、租金提升,可以提升40-50%  。 3、流动性产生溢价,提升20-30%。 这是整个赚钱的逻辑。城市更新之所以受到政府的支持,是因为政府、民众和投资者都得到了好处。政府:税收的提高是它的根本。民众:满足了消费的需求。投资者:赚到钱。

总结起来,城市更新是提升了价值,它提升的价值通过3个关键的方式: 1、改硬件。 2、装内容。 3、促流动。

                    (本文章部分图文摘自《2017中国城市更新论坛》)

 
 
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